2025年的中国楼市：买不起与卖不掉的困局
2025年，中国楼市呈现出一种令人担忧的矛盾景象：房价居高不下，交易量却持续萎缩，买房难、卖房难的困境愈演愈烈。这并非昙花一现，而是长期积累的结构性问题在当下集中爆发。 回忆几个月前与朋友小张、小李的聚餐，他们的遭遇便已预示着这场风暴的来临。小张苦恼于2022年购入的房产，即使降价30万元也无人问津；小李则辛辛苦苦攒了五年首付，却依然无力购入心仪的学区房。他们的困境，正是当下无数中国家庭的缩影。
克而瑞房地产数据平台发布的《2025年第二季度中国房地产市场报告》佐证了这种严峻的现实。报告显示，全国百城新建住宅均价已达17893元/平方米，同比上涨3.2%；然而，全国商品房销售面积同比却下降了8.7%，二手房成交量更是同比下滑了12.3%。高房价与低成交量的强烈反差，仿佛印证了曹德旺先生2023年底的预言：“中国房地产将进入买不起、卖不掉的时代”。 这并非危言耸听，其背后有着深刻的经济和社会原因。
回顾过去二十年，房地产行业一直是中国经济的支柱产业，对GDP的贡献率平均超过25%。 然而，这二十年也是房价持续飙升的二十年，其涨幅远超居民收入增长速度。国家统计局数据显示，2005年至2025年，全国商品房均价上涨近四倍，而同期城镇居民人均可支配收入仅增长约2.7倍。 这种收入与房价的巨大剪刀差，使得购房压力日益沉重。中国社会科学院2025年初发布的《中国住房发展报告》指出，一线城市房价收入比高达18:1，二线城市也达到12:1，远高于国际公认的3:6的合理水平。 这意味着，即使不吃不喝，普通家庭也需奋斗十几年才能勉强购置一套住房。
展开剩余72%然而，供给端也面临着巨大的挑战。融资收紧、土地成本高企、建筑材料价格上涨等因素导致开发商的成本居高不下。自2024年以来，多家大型房企陷入债务危机，行业整体面临巨大的去库存压力。中指研究院数据显示，截至2025年6月，全国商品房库存去化周期已达19个月，创下近五年来的最高值。 即使如此，许多开发商仍不愿大幅降价，因为这不仅会影响企业形象，还可能引发断供潮和集体维权，进而恶化市场环境。更重要的是，许多项目的成本线已很高，大幅降价意味着巨额亏损。
此外，区域分化日益加剧，也是当前楼市的一大特征。北上广深等一线城市和部分强二线城市的房价依然坚挺，甚至小幅上涨；而众多三四线城市则面临着严重的人口流出和房价下跌的压力。以东北某地级市为例，2025年上半年新房价格较2022年高点已下跌近25%，但成交量并未明显回升。
金融环境的变化也深刻影响着楼市。尽管2024年下半年以来，央行多次下调LPR利率，试图刺激需求，但效果有限。贝壳研究院数据显示，全国首套房贷款平均利率已降至4.3%左右的历史低位，但新增房贷规模增长乏力。这表明，单纯依靠宽松的货币政策难以扭转楼市颓势。
人口结构的变化更是对楼市产生着深远的影响。国家统计局数据显示，中国60岁以上人口已超过3.2亿，占总人口的22.8%；同时，新生儿数量持续下滑，2024年出生人口仅为940万，创下数十年来的新低。人口老龄化和出生率下降意味着未来住房需求将逐步萎缩。
从供需关系来看，房价理应下跌。然而，许多城市的房价依然高企，这背后是复杂的利益博弈。房地产与金融、土地财政、就业等多重利益密切相关，一旦房价大幅下跌，可能引发系统性风险。这也是各地政府不断出台稳楼市政策的原因。
这种“买不起、卖不掉”的困境给普通民众带来了巨大的生活压力。朋友小王一家三口挤在60平米的旧房中，每月需拿出40%的家庭收入还房贷，无力改善居住条件；朋友老李因2021年高位买入的房产无法出售，不得不放弃了异地工作的机会。
这种困境也催生了新的居住理念和模式。租房不再是临时选择，而是越来越多年轻人的长期居住方案。58同城房产研究院数据显示，25-35岁人群中选择长期租房的比例已从2020年的28%上升至2025年的41%。共享居住、长租公寓等新型居住方式也快速发展。
对于普通购房者而言，在当前的市场环境下，需要更加理性地看待房产投资。房子是用来住的，而非用来投机的；量力而行是首要原则；关注房屋的居住属性而非增值属性；非刚需群体应考虑多元化投资。
值得注意的是，不同区域、不同类型的房产表现差异巨大。教育资源丰富、医疗配套完善的区域房价相对稳定，而配套不足的区域则面临较大的下行压力。这标志着房地产市场正从粗放式发展向精细化、差异化方向转变。
从政策层面看，2025年以来，多地已推出“因城施策”的调控措施，但其能否根本解决问题仍有待观察。
中国房地产市场已进入一个新的发展阶段，告别高速增长，走向平稳发展的新常态。房子将逐渐回归居住属性，投资属性将被弱化。解决当前楼市困境需要多管齐下，完善住房供给体系，健全房地产长效机制，加快发展住房租赁市场。
曹德旺先生的预言并非完全成真，但中国房地产市场正经历深刻变革，旧模式难以为继，新的均衡尚未形成。在这个转型期，挑战与机遇并存。 最终，房子的最大价值不在于升值潜力，而在于它能否提供一个温馨舒适的生活空间。
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发布于：广东省